9月19日，下午3点过。
东山度假山庄，胡晶晶家里的木楼别墅。
看着床上熟睡的林向西。
林向东俯下身来。
在她小脸上轻轻亲了一下。
旁边的董晓莉轻声道：
“你快走吧，西西要是醒了，会哭鼻子的。”
林向东站起身来，又抱着董晓莉亲了一口。
方才下楼钻进一辆奔驰320。
楼下，胡晶晶和董晓莉一起望着奔驰车远去。
胡晶晶突然道：
“晓莉姐，现在蜀都可以直飞港岛了。
你也可以抽时间去港岛玩玩嘛。
等浩浩满了半岁，我就给他断奶了。
到时候，你可以好好休息一段时间。”
董晓莉摇摇头：
“我去港岛，那是给向东添乱。”
胡晶晶轻轻一叹：
“也就是你，才过得了这样寂寞寡淡的日子。”
董晓莉淡淡一笑：
“我不觉得有什么寂寞寡淡。
跟徐政那个混蛋一起过的20多年相比。
我现在没有焦虑，也不愁生意上的事。
每天也有时间运动健身，还有读书看报。
有向东陪着的时候，就好好放松一下。
这样的日子，轻松、安宁又充实。
我真的感觉很幸福，也真的知足了。”
108国道，奔驰车正驶向蜀都。
后排座上，周佑军和林向东谈论着房地产。
“向东，去年蜀都全市的房地产投资有68个亿。
今年的投资增幅不大，也就在6%左右。
商品房销售增长倒是很快，超过了30%。
我们明年是不是再拿一两块地？”
林向东想想道：
“双安地产今年已经在蜀都拿了一块地。
公司刚刚起步，资金还不充裕。
整个房地产行业还缺少一个契机。
资金是有成本的，我建议现阶段不必囤地。”
周佑军好奇道：
“向东，你说的契机是什么？”
林向东道：
“就是全面取消福利分房。
现在各种单位和企业的福利分房还比较普遍。
房改试点搞了十来年，这才是最大的障碍。
一旦全面取消福利分房政策。
住宅开发会全面迈进市场化。
住房按揭贷款也会从试点走向全面普及。
住房消费也会进入全面货币化的新阶段。
整个房地产行业的春天就来了。
现在，双安地产可以每一两年开发一个小项目。
主要用于锻炼和培养队伍，积累经验。
一旦全面取消福利分房的政策公布。
我们就可以大笔投资了。”
周佑军想想道：
“全面取消福利分房，应该很难吧？”
林向东摇头一笑：
“军哥，这是必然的趋势，不用怀疑。
只有全面取消福利分房。
让所有人都拿钱去买房。
房改才算进入了实质性的阶段。
只有完成这样实质性的房改。
房地产行业才会迎来爆发式发展。
而房地产投资，又事关国民经济下一阶段发展。
这个行业非常特殊，会成为支柱型的产业之一。
因为它有超长超宽的产业链。
上游涉及到钢材、水泥、玻璃等建材行业，还有工程机械。
下游又有家电、家具、家纺等行业。
房地产开发本身，又涉及建筑、银行放贷和政府的土地供应。
此外，还有建筑设计、房产中介、装修、物业管理等服务业。
再进一步延伸的话，比如建材业还有上游。
像矿产、冶炼这些行业。
所以，一个房地产项目的投资。
能拉动几十个细分行业的发展。
在房地产发展已经比较成熟的国家。
房地产投资的拉动系数在1.8倍到1.9倍。
1个亿的房地产投资。
能拉动产业链上1.8亿到1.9亿的投资。
而我们国家的房地产行业刚刚起步。
所以，房地产投资的拉动系数达到2.5倍甚至3倍都很正常。
这个行业一旦发展起来。
对GDP的贡献能超过20%，甚至占到1/4。”
周佑军一直专注的听着，不由赞道：
“向东，你懂的真多。”
林向东道：
“军哥，这些行业发展背景和相关知识。
通过读书看报就能逐步了解到的。
这是一种行业宏观发展的前景。
到了蜀都，我们再详细聊一聊。
双安地产接下来如何制订一步步的发展战略。”
周佑军点头一笑：
“好，说实话，我还没什么头绪。
一直想找机会跟你详细讨论一下。”
林向东点点头，开始闭目休息。
以前，双安地产没有资本实力。
讨论具体的发展规划只是空谈。
现在，时机已经基本成熟了。
因为明年就会出台全面取消福利分房的政策了。
下午快5点时，赶到了蜀都锦绣花园。
林向东和周佑军坐在楼顶露台喝茶。
接着聊房地产和双安地产的发展战略。
周佑军沏好茶水，两人点根烟，又接着聊。
林向东道：
“军哥，华夏有十几亿人口。
房地产行业未来发展到10万亿甚至20万亿的规模。
其实都是可以想象的。
这个行业，从投资开发到终端市场的消费。
其实都是加杠杆的模式，甚至是高杠杆。
在投资端，开发商搞的商品房预售模式。
其实是港岛在60年代发明的卖楼花。
一个商品房开发项目，长则两年，短则一年半。
在工期进行到几个月，主体结构封顶时。
开发商就可以通过预售快速回笼资金。
房产开发最常见的投资杠杆，可以达到10倍左右。
比如宏元地产在绵城开发的西山公馆。
而在消费端，购房者以两成首付按揭买房。
消费杠杆也达到了5倍。
所以，通过银行对开发商和购房者两头放贷。
资金就在整个产业链上快速流动起来。
你做了这么多年的生意。
应该明白资金快速流动起来的价值。”
周佑军点头道：
“是的，资金周转越快，资金成本就越低。”
林向东又接着道：
“其二，就是土地供应的问题。
内地房地产行业，在营销上学的是港岛的预售模式。
但是两地的土地供应完全不同。
港岛大量的住宅用地囤在开发商手里。
他们很早就以低价囤积了大量土地。
一个地块，在港岛最常见的开发模式。
就是分为好几期甚至十期。
本章未完，点击下一页继续阅读。
